7 Erros ao Comprar Imóvel na Planta e Como Evitar
Comprar na planta pode ser uma excelente forma de pagar menos, escolher a melhor unidade e ganhar valorização até a entrega. Mas também é onde mais acontecem deslizes. Neste guia, você vai aprender os principais erros ao comprar imóvel na planta e, sobretudo, como evitá-los com checagens objetivas, números na ponta do lápis e atenção ao contrato.
Vamos abordar: verificação da construtora e do R.I., diferenças entre SPE e patrimônio de afetação, como planejar o fluxo de pagamento considerando INCC, proteções contratuais para prazos e multas, e como analisar a planta (metragem útil, vagas, áreas de lazer e upgrades). Ao final, você terá um checklist para decidir com segurança, especialmente útil para lançamentos na Zona Oeste do Rio.
Erros ao comprar imóvel na planta: checklist do início
Começar pela visita ao decorado é tentador. O erro é decidir antes de checar a papelada. A compra segura nasce de verificações objetivas, especialmente em lançamentos da Zona Oeste (Barra, Recreio, Jacarepaguá, Campo Grande).
Verificar CNPJ, histórico e Registro de Incorporação (R.I.)
O primeiro filtro é quem está por trás do empreendimento. Consulte o CNPJ da construtora/incorporadora (situação ativa, endereço, quadro societário). Pesquise processos relevantes no TJRJ e reclamações recorrentes (prazos, vícios, assistência).
O Registro de Incorporação (R.I.) é inegociável: sem R.I., não compre. No cartório de registro de imóveis, confira matrícula do terreno, nº do R.I., memorial de incorporação, alvará, ART/RRT e cronograma. Valide se o stand/vendedor está oferecendo exatamente o que está descrito no R.I. (tipos, metragem, vagas, áreas de lazer). Divergências? Peça aditivo formal, não “promessa verbal”.
Entender modelo: SPE, patrimônio de afetação e garantias
A SPE (Sociedade de Propósito Específico) separa o empreendimento do restante da empresa; o patrimônio de afetação “blinda” os recursos da obra para aquela incorporação. Isso reduz risco para o comprador, mas não é salvo-conduto para prazo: gestão e caixa ainda importam.
Verifique se há financiamento à produção (banco acompanhando a obra), conta vinculada, seguro/garantia de entrega e regras de assembleia de adquirentes (transparência de medição e uso de recursos). Pergunte qual banco financia, condições de liberação e como você será informado do avanço físico da obra.
Checklist rápido (salve!):
- CNPJ ativo e sem “sinais vermelhos”; R.I. conferido e compatível com a oferta; SPE + patrimônio de afetação formalizados; banco financiador e garantias documentadas.
Fluxo de pagamento, INCC e orçamento: como não estourar
O erro mais comum é fechar o contrato olhando só a parcela de hoje. Em imóvel na planta, o fluxo tem fases: sinal + mensais + semestrais (ou anuais) durante a obra, e saldo na entrega das chaves (à vista ou via financiamento).
INCC na obra. As parcelas durante a construção são reajustadas pelo INCC (índice da construção). Ele corrige o preço de custo, não é “juros”, mas aumenta o valor mês a mês. Simule o pior cenário: considere INCC acima da média recente e veja se o orçamento comporta.
Juros de obra / taxa de evolução. Se houver financiamento à produção, o banco libera recursos à construtora e você pode pagar encargos mensais até a entrega. Eles não amortizam o saldo; são custo de carregamento. Inclua no fluxo real.
Entrega das chaves. O saldo costuma ser o maior cheque. Planeje equity (reservas) e avalie financiamento bancário para alongar o prazo. Após as chaves, o saldo financiado passa a ter juros + correção (p.ex., TR). Já as parcelas pré-chaves seguem o INCC.
Como não estourar o orçamento
- Margem de segurança: limite o total de moradia (parcela + condomínio + IPTU) a ≤30–35% da renda.
- Stress test: projete INCC +2 p.p. ao ano e atraso de 3–6 meses; se ainda couber, sinal verde.
- Reservas: acumule 6–9 parcelas em caixa para atravessar oscilações.
- Semestrais/anuais: negocie distribuir ou postergar marcos mais pesados.
- FGTS: avalie uso no ato ou na amortização do saldo nas chaves.
- Multa por inadimplência: entenda como será aplicada e se há carência.
Dica prática: peça à vendedora memória de cálculo com cada parcela projetada até as chaves (INCC estimado, semestrais e taxa de evolução). Isso reduz surpresas e te dá base para negociar o fluxo antes de assinar.
Contrato, prazos e multa por atraso: proteções essenciais
Um dos erros ao comprar imóvel na planta é assinar confiando no “padrão do mercado”. O contrato manda, e o que não está escrito vira disputa.
Quadro-resumo e anexos. Confirme preço total, índices de correção, datas, multas, taxas (corretagem, assessoria, interveniência) e o fluxo completo. Qualquer oferta do stand deve virar aditivo.
Prazo de entrega. Exija data-limite + tolerância definida. Passou da tolerância? Preveja penalidade automática (ex.: multa compensatória, abatimentos ou aluguel de referência) até as chaves. Diferencie atrasos da obra de pendências do comprador (documentação/financiamento).
Condições para receber as chaves. Priorize contrato que vincule a entrega a habite-se, ligações definitivas (água, luz, gás) e áreas comuns operantes. Cobrança de condomínio antes disso tende a gerar conflito.
Vistoria e assistência. Garanta checklist de vícios, prazo para apontamento pós-vistoria e SLA de reparo. Registre tudo por escrito (fotos, e-mail). Entrega parcial? Combine como ficam prazos e garantias.
Distrato e retenções. Entenda percentuais, prazos de devolução e quando há retenção maior (varia por modelo e garantias da obra). Em dúvida, peça revisão jurídica antes de assinar.
Correções e juros. Deixe claro quando aplica INCC e quando começam encargos do financiamento. Evite dupla correção no mesmo período pré-chaves sem previsão expressa.
Comunicação e transparência. Inclua canal oficial, boletins de obra mensais e direito de acessar medições.
Cláusulas que valem ouro (checklist):
- Data-limite + tolerância e multa automática por atraso além da tolerância.
- Condições de entrega objetivas (habite-se, utilidades e áreas comuns).
- Vistoria com prazos de reparo e registro de pendências.
- Regras de distrato e devolução claras.
- Memória de cálculo do fluxo (INCC, semestrais e encargos) anexada ao contrato.
Projeto e planta: metragem útil, vagas, áreas e upgrades
Outro erro clássico é comprar pelo decorado, não pela planta técnica. Foque no que é mensurável.
Metragem que importa. Priorize área privativa útil (m² de piso onde cabe móvel), não “área total” com frações de garagem e lazer. Cheque largura de quartos (≥2,40 m para cama queen+circulação), profundidade da sala, cozinha em L ou corredor, altura do pé-direito, posicionamento de pilares e shafts (limitam marcenaria). Veja varanda técnica para condensadoras e pontos de dreno para splits.
Ventilação, sol e ruído. Busque ventilação cruzada e janelas em áreas molhadas. Oriente-se pela insolação (manhã costuma ser mais fresca no RJ) e avalie ruído de vias como Av. das Américas, Transolímpica ou Linha Amarela; esquadrias com melhor vedação fazem diferença.
Vagas e depósito. Leia no R.I./contrato se a vaga é escriturada, demarcada e independente (evite “gaveta/solidária”). Confirme medidas mínimas e raio de giro. Procure infra para carro elétrico e depósito privativo no subsolo (ideal para prancha/bicicleta no Recreio e Barra).
Áreas comuns que agregam valor. Além de piscina e churrasqueira, observe coworking, sala de delivery/locker, pet place, brinquedoteca e academia com metragem adequada. No dia a dia, isso pesa mais que “itens de vitrine”.
Upgrades e personalização. Pergunte sobre kit acabamento (porcelanato, bancadas), previsão de split (carga, dreno e varanda técnica), aquecimento a gás (banho mais estável) e infra de internet (rede cabeada). Fechamento de varanda? Só se constar padrão aprovado pelo condomínio. Para mudanças internas, veja política de Personalização Assistida e o as built (planta final executada).
Acessibilidade e uso real. Portas com 80 cm+, banheiros com área de giro, rampas e elevadores compatíveis com NBR 9050 ajudam revenda e uso por longo prazo.
Checklist rápido da planta (leve ao stand):
- Largura de dormitórios e sala, posição de pilares/shafts e varanda técnica.
- Ventilação em cozinha/banhos, insolação e vedação acústica.
- Vaga escriturada e independente, possibilidade de ponto de recarga.
- Lazer útil (coworking, delivery, academia proporcional).
- Infra de split, gás nos banhos e padrão de fechamento de varanda.
Conclusão
Comprar imóvel na planta é ótimo quando você domina o processo: checa R.I. e garantias, projeta fluxo com INCC, protege-se no contrato e avalia a planta técnica, não o decorado. Use os checklists deste guia no stand e antes de assinar. Quer aprofundar? Veja mais conteúdos no blog da Lamtzo.
FAQ
1) Qual a diferença entre INCC e juros do financiamento?
O INCC reajusta as parcelas durante a obra (pré-chaves). Já os juros incidem após as chaves no saldo financiado (geralmente com TR ou outro indexador). São fases e bases diferentes.
2) O que acontece se a obra atrasar?
Após a tolerância contratual, devem valer penalidades automáticas (multa/indenização). Guarde boletins de obra e comunicações oficiais para comprovar o atraso e acionar seus direitos.
3) Posso comprar sem Registro de Incorporação (R.I.)?
Não é recomendável. O R.I. assegura que o projeto está regular e define o que será entregue (tipos, metragem, vagas e lazer). Sem ele, o risco jurídico e de mudança de escopo é alto.
4) FGTS pode ser usado na planta?
Sim, em geral no ato (entrada) ou para amortizar o saldo nas chaves, respeitando regras do FGTS, limites de valor e localização. Verifique também o enquadramento em programas como MCMV.
5) O que é taxa de evolução de obra (juros de obra)?
Quando há financiamento à produção, o banco cobra encargos mensais até a entrega. Eles não amortizam o saldo – são custo de carregamento. Inclua no orçamento do pré-chaves.
