Custos na Compra de Imóvel na Planta: Saiba o Que Esperar

Ao decidir comprar um imóvel na planta, muita gente se concentra apenas no valor do apartamento, mas os custos vão muito além da entrada. Entre taxas, impostos e despesas cartoriais, é comum que o comprador se depare com valores inesperados ao longo do processo.

Neste artigo, você vai entender quais são os principais custos na compra de um imóvel na planta, quanto cada um representa e como se preparar financeiramente para evitar surpresas desagradáveis.

Quais são os principais custos na compra do imóvel na planta?

Comprar um imóvel na planta envolve uma série de despesas além do valor do imóvel em si. Ter clareza sobre todos os custos ajuda a evitar frustrações e facilita o planejamento financeiro.

Veja os principais itens que compõem o custo total da compra:

• Entrada (sinal + parcelas até a entrega das chaves)
• ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)
• Escritura e registro em cartório
• Taxa de evolução de obra (em caso de financiamento)
• Taxas administrativas ou de ligação cobradas pela construtora
• Despesas pós-entrega (como condomínio, vistoria e seguros)

Cada um desses pontos tem características e prazos específicos. Entender como eles funcionam é o primeiro passo para uma compra segura.

Entrada do imóvel: o custo inicial mais conhecido

A entrada é o valor que o comprador paga antes do financiamento bancário, geralmente entre 10% e 30% do valor total do imóvel. Ela pode ser composta por:

• Um sinal à vista na assinatura do contrato
• Parcelas mensais durante o período da obra
• Eventuais intermediárias (parcelas maiores em datas específicas)

Muitas construtoras oferecem entrada facilitada, permitindo o parcelamento em até 30 vezes sem juros. Ainda assim, é importante lembrar que, durante a obra, essas parcelas podem ser corrigidas pelo INCC, o que aumenta o valor total da entrada.

A entrada não inclui taxas ou impostos. Ela é parte do preço do imóvel e deve ser considerada separadamente dos demais custos.

ITBI, escritura e registro: os custos de cartório e tributo

Esses são custos obrigatórios e costumam pegar muitos compradores de surpresa, principalmente porque devem ser pagos à vista no momento da formalização da compra e do financiamento.

Veja o que cada um representa:

• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis):
  Cobrado pela prefeitura, varia entre 2% e 3% do valor do imóvel (no Rio, a alíquota é de 3%). É exigido para registrar o imóvel no seu nome.
• Escritura pública:
  Documento que oficializa a compra, exigido se o pagamento for feito à vista ou sem financiamento bancário. O valor varia conforme o cartório e o estado.
• Registro do imóvel:
  Também feito em cartório, transfere oficialmente a propriedade para o comprador. O custo é tabelado e depende do valor do imóvel.

Em um imóvel de R$ 300 mil, esses custos somados podem ultrapassar R$ 10 mil. É importante incluir esse valor no seu planejamento, especialmente na etapa final da compra.

Taxas da construtora: o que mais pode ser cobrado?

Além do valor do imóvel e das taxas oficiais, a construtora pode cobrar algumas despesas adicionais previstas em contrato. Embora legais, elas costumam gerar dúvidas e devem ser avaliadas com atenção.

A principal é a taxa de evolução de obra, que aparece quando o comprador opta por financiar o imóvel ainda na planta. Nesse caso, o banco libera os recursos em etapas, conforme a obra avança, e o cliente paga juros e correção sobre o valor liberado até a entrega das chaves.

Outros possíveis custos incluem:

• Taxa de ligação de água, luz e gás, normalmente repassada ao comprador no momento da entrega.
• Taxas administrativas ou de assistência técnica, em alguns casos previstas como parte do contrato.
• Comissão de corretagem, se não estiver embutida no preço final (há decisões judiciais sobre isso).

É fundamental exigir que todas essas cobranças estejam claramente descritas no contrato e nos materiais informativos da construtora.

Custos após a entrega das chaves

A entrega das chaves marca o início de uma nova fase — e também traz novos custos. Mesmo com o imóvel pronto, o comprador precisa se preparar para despesas que começam imediatamente.

Se o imóvel for financiado, o banco inicia a cobrança das parcelas do financiamento, que incluem juros, amortização e seguros obrigatórios (como MIP e DFI). O valor é fixado no contrato, mas pode impactar bastante o orçamento mensal.

Além disso, surgem outros compromissos:

• Condomínio: costuma ser cobrado a partir da entrega das chaves, mesmo se o comprador ainda não se mudar.
• Fundo de reserva e taxa de vistoria: geralmente pagos à administradora do condomínio para manutenção inicial do prédio.
• Despesas com mudança e mobiliário: que, embora não sejam taxas, fazem parte do custo real de ocupar o imóvel.

Esses custos, muitas vezes ignorados no início da jornada, são parte essencial do planejamento para quem quer evitar apertos logo após receber as chaves.

Conclusão

Comprar um imóvel na planta é um passo importante — e também cheio de detalhes que vão além do valor anunciado. Entradas parceladas, impostos, taxas de cartório, encargos da construtora e despesas pós-entrega fazem parte do custo total de aquisição.

Ter uma visão completa desses custos permite ao comprador se organizar melhor, negociar com mais segurança e evitar surpresas financeiras ao longo do processo.

Antes de assinar qualquer contrato, estude todos os valores envolvidos, simule cenários e, se possível, busque orientação profissional. Um bom planejamento hoje pode garantir tranquilidade no futuro.

Perguntas Frequentes sobre Custos na Compra de Imóvel na Planta

1. Quais são os custos obrigatórios ao comprar um imóvel na planta?
Além da entrada, o comprador deve arcar com ITBI, escritura, registro em cartório e possíveis taxas da construtora, como evolução de obra e ligações de água e luz.

2. O que é a taxa de evolução de obra?
É uma cobrança de juros sobre os valores liberados pelo banco durante a construção, válida apenas quando há financiamento aprovado antes da entrega do imóvel.

3. Posso usar o FGTS para pagar esses custos?
O FGTS pode ser usado para abater parte do valor do imóvel ou do financiamento, mas não cobre ITBI, escritura ou taxas da construtora.

4. A comissão do corretor é paga à parte?
Depende. Em muitos casos, ela já está embutida no preço do imóvel. Se for cobrada à parte, isso deve estar claro no contrato e nas condições de venda.

5. Quais custos surgem após a entrega das chaves?
Parcelas do financiamento (se houver), condomínio, fundo de reserva, taxa de vistoria e custos de mudança e mobiliário.