Como Saber se a Construtora é Confiável
Comprar na planta exige método. Antes de assinar, você precisa ter segurança de que está lidando com uma construtora confiável. Neste guia direto ao ponto, você vai aprender como checar documentos essenciais (CNPJ, RI e patrimônio de afetação), analisar histórico e atendimento em canais públicos, avaliar prazos, garantias e o contrato, e identificar “red flags” que pedem distância. A ideia é dar um passo a passo prático, aplicável em qualquer cidade e faixa de preço, para reduzir riscos e aumentar suas chances de uma boa compra. No final, você terá um checklist simples para decidir com mais confiança.
Checklist de construtora confiável: documentos e registros
Comece comprovando a base jurídica e a saúde cadastral da empresa. Se os documentos não aparecem com facilidade ou chegam “picados”, isso já é um alerta.
RI no cartório, CNPJ, SPE e patrimônio de afetação
CNPJ (situação cadastral)
Confirme no site da Receita Federal se o CNPJ está ativo, com endereço e CNAE compatíveis (construção/incorporação). Divergências de atividade ou endereço fantasma pedem cautela.
Registro de Incorporação (RI)
É o “RG” do empreendimento no cartório de Registro de Imóveis. O RI reúne memorial de incorporação, plantas, memorial descritivo, minuta de convenção e vincula tudo à matrícula do terreno. Sem RI não assine promessa de compra e venda.
SPE (Sociedade de Propósito Específico)
Muitos lançamentos são feitos por uma SPE, que isola risco e contas do empreendimento. Verifique se a SPE consta no contrato e se boletos/contas pertencem à SPE (e não a terceiros). Isso traz rastreabilidade financeira.
Patrimônio de afetação
Se presente, o terreno e os recursos da obra ficam separados do patrimônio da construtora, reduzindo risco para o comprador. Confirme no RI e no material jurídico do lançamento; é um ponto positivo de governança.
Matrícula do terreno e ônus
Peça a certidão de inteiro teor da matrícula para checar hipotecas, penhoras ou promessas de venda anteriores. Ônus sem explicação clara merecem investigação.
Licenças e responsáveis técnicos
Confirme alvará de obras vigente na prefeitura e a ART/RRT do responsável técnico (CREA/CAU). Isso mostra conformidade e cadeia de responsabilidade.
Certidões fiscais e trabalhistas
Solicite certidões (municipais/estaduais/federais, INSS/FGTS) da empresa vendedora/SPE. Passivos relevantes podem estourar no cronograma.
- Peça e verifique (checklist rápido): CNPJ ativo; RI + matrícula do terreno sem ônus críticos; presença de SPE no contrato e nas cobranças; patrimônio de afetação (se houver) citado no RI; alvará vigente; ART/RRT no CREA/CAU; certidões negativas principais atualizadas.
Histórico, reputação e atendimento: onde pesquisar
Avaliar o passado reduz a incerteza sobre o futuro. Busque padrões, não casos isolados. Se a empresa reage bem a problemas recorrentes, é sinal de governança.
Procon, Reclame Aqui, CREA/CAU e redes sociais
Procon e Consumidor.gov.br
Verifique volume de reclamações, temas (atraso, vícios, assistência) e índice de solução. O que importa é a tendência: a construtora responde rápido? Cumpre acordos?
Reclame Aqui e avaliações públicas
Compare quantidade de queixas x entregas, nota média e % de respostas. Leia 5–10 casos recentes sobre atraso, pós-obra e garantia. Respostas padronizadas e sem prazos claros são mau sinal.
CREA/CAU (responsável técnico)
Cheque se há ART/RRT e se o profissional/empresa tem sanções. Regularidade técnica mostra cuidado com conformidade.
Tribunal de Justiça (processos)
Pesquise a razão social da construtora/SPE. Muitos processos por atraso e indenização em diferentes empreendimentos sugerem problema estrutural.
Google Reviews e redes sociais
Avaliações dos condomínios já entregues dizem muito sobre acabamento e pós-obra. Em redes, foque comentários orgânicos de clientes (não apenas anúncios). Padrões de relatos são mais úteis que desabafos isolados.
Bancos financiadores e parcerias
Obras com financiamento à produção (ex.: Caixa, Itaú, Bradesco, BB) passam por due diligence. Não é garantia absoluta, mas é um sinal positivo.
Visite entregas anteriores
Converse com síndicos e moradores. Observe fachadas, áreas comuns e vícios aparentes. Veja se a construtora voltou para corrigir o que prometeu.
- Checklist de reputação: tendência de solução no Procon/Consumidor.gov.br; nota e taxa de resposta no Reclame Aqui; processos no TJ; regularidade CREA/CAU; reviews de empreendimentos entregues; banco financiador; relatos de síndicos/moradores.
Obra e contrato: prazos, garantias e financiamento
Contrato bem escrito evita dor de cabeça. Leia com atenção e peça as minutas antes de reservar. Se houver resistência em enviar, sinal amarelo.
Cláusulas críticas, tolerância e assistência pós-obra
Prazos e tolerância
A maioria dos contratos prevê tolerância de entrega. Entenda como ela é contada (dias corridos ou úteis), a partir de qual marco (lançamento, RI, início de obra) e quais excludentes de responsabilidade a construtora invoca. Cobranças de parcelas após o prazo precisam estar claras.
Correção e juros
Durante a obra, é comum o saldo ser reajustado por INCC; depois da entrega, pode mudar para outro indexador. Verifique qual índice, a periodicidade e se há juros de obra (quando há financiamento à produção). Simule cenários de alta do índice para saber o impacto na parcela.
Multas e penalidades
Procure multa por atraso que seja recíproca (para ambas as partes) e com cálculo objetivo. Veja se há previsão de ressarcimento de aluguel em caso de atraso e como solicitar.
Financiamento e repasse
Se a obra tiver financiamento à produção (com banco), você fará o repasse próximo à entrega. Confirme documentos exigidos, prazo para repassar e o que acontece se o banco não aprovar seu crédito (há devolução? qual a multa?). Evite cláusulas que obrigam o comprador a aceitar qualquer condição.
Garantias e pós-obra
Há prazos distintos para acabamento, instalações e estrutura. Guarde o Manual do Proprietário, que lista prazos de garantia e uso correto. Avalie o SLA de atendimento (canais, prazos de visita e reparo). Construtoras maduras registram chamados em plataforma e dão número de protocolo.
Taxas e cobranças
Questione serviços acessórios empurrados no ato (assessoria, intermediação, “taxas administrativas”). Cobranças sem base contratual clara tendem a ser contestáveis. Peça a planilha aberta com todos os custos.
Anexos essenciais
Além do contrato, confira memorial descritivo, plantas aprovadas, cronograma físico-financeiro e minuta da convenção. O que não está listado é difícil de cobrar.
- Checklist do contrato: tolerância e excludentes; índice de correção e juros de obra; multa recíproca e critérios; regras do repasse e plano B se o crédito não sair; prazos de garantia por item; canais e prazos de pós-obra; planilha com todas as taxas; anexos técnicos completos.
Red flags: sinais de alerta e como se proteger
Promessa sem RI é o maior alerta. Se o corretor diz “o RI sai semana que vem”, mas o contrato já está pronto para assinatura, pare. Sem registro, você não tem base jurídica do empreendimento.
Pressão para decidir “até hoje” e recusa em enviar minutas por e-mail indicam assimetria de informação. Negócios bons resistem a 48–72h de análise.
Boletos em nome de terceiros ou contas pessoais não combinam com governança. Em lançamentos com SPE, o titular deve ser a própria SPE; peça comprovantes.
Descontos irreais e brindes desproporcionais podem mascarar problemas de demanda, caixa ou produto. Compare com lançamentos equivalentes e fuja de “metade do preço só hoje”.
Alterações frequentes de projeto ou memorial descritivo sem anuência do comprador enfraquecem a entrega. A versão aprovada precisa constar do contrato e anexos.
Obra sem placa de alvará, comunicação errática do canteiro e longos períodos sem avanço físico são sinais de risco. Fotografe datas e verifique o cronograma.
Rotatividade de CNPJ/SPE ou mudança constante de razão social dificulta responsabilização. Verifique a cadeia societária e quem assina.
Como se proteger: peça tudo por escrito (e-mail, não só WhatsApp) e guarde protocolos. Condicione a reserva à entrega de documentos-chave (RI, matrícula, alvará, certidões). Pague somente por meios rastreáveis. Negocie multa recíproca, critérios de atraso e devolução em caso de crédito negado. Na entrega, faça vistoria técnica com checklist; anote vícios no termo. Se algo não fecha, peça um advogado imobiliário para revisar antes de assinar.
Conclusão
Agora você tem um roteiro prático para reconhecer uma construtora confiável: documentos essenciais em ordem (CNPJ, RI, SPE, patrimônio de afetação), histórico público consistente, contrato claro e obra acompanhada com método. Guarde este checklist, peça tudo por escrito e só avance quando as peças se encaixarem. Quer aprofundar na jornada de compra? Veja mais guias no blog da Lamtzo.
FAQ (rápido e direto)
1) Posso assinar sem RI se o preço estiver bom?
Não é recomendável. O Registro de Incorporação é a base jurídica do empreendimento; sem ele, você assume riscos desnecessários.
2) Patrimônio de afetação é obrigatório?
Não em todos os casos, mas é um ponto forte: separa os recursos da obra do patrimônio da empresa, reduzindo seu risco.
3) A nota no Reclame Aqui basta?
Não. Avalie tendência de solução (Procon/Consumidor.gov.br), processos no TJ, visitas a obras entregues e o comportamento no pós-obra.
4) O banco financiador garante a entrega?
Ajuda (existe uma due diligence), mas não é garantia absoluta. Continue fazendo as checagens do checklist.
5) O que fazer se o crédito for negado no repasse?
Veja se o contrato prevê devolução/multa justa e tenha plano B (outro banco, renda compartilhada, mais entrada).
