Alteração de planta e acabamento: o que pode ou não
Comprar na planta dá a chance de adaptar o imóvel ao seu estilo, mas há regras. Neste guia, você vai entender o que a maioria das construtoras permite ao alterar planta imóvel na planta, quais acabamentos podem ser personalizados, quando pedir, quanto costuma custar e como isso impacta prazos e garantia. Vamos separar o que é negociável (mover pontos elétricos, integrar ambientes, escolher revestimentos) do que quase nunca muda (shafts, fachadas, áreas comuns). Também explico como ler o memorial descritivo, como funciona o catálogo de acabamentos e quais documentos formalizam as alterações para evitar dor de cabeça na entrega.
Alterar planta do imóvel na planta: o que é permitido
Em regra, dá para alterar layout não estrutural: abrir ou fechar vãos, integrar sala e cozinha, criar home office, ampliar suíte eliminando um quarto. Mudanças assim envolvem paredes de vedação (alvenaria/drywall) e não mexem em pilares, lajes ou vigas.
Pontos elétricos costumam ser flexíveis: adicionar tomadas, deslocar interruptores, prever pontos de ar-condicionado e dimerização. Isso exige revisão do quadro e, às vezes, upgrade de carga.
Hidráulica é mais sensível. Deslocar louças em banheiros e cozinhas pode ser possível dentro da mesma “área molhada”, respeitando declividade e diâmetros. Cruzas longas ou passar tubulação sobre dormitórios geralmente é reprovado.
Portas podem mudar de posição, desde que não afetem rotas de fuga ou ventilação. Fechamentos de varanda e nivelamento de piso variam por empreendimento e costumam ficar para pós-entrega, seguindo manual do proprietário.
Alteraçōes aceitas tendem a ser padronizáveis (a construtora consegue replicar para “unidades espelho”) ou que não impactam cronograma. Pedidos muito específicos, que criam “obra única”, recebem mais resistência.
Projetos e formalização. Mudanças que envolvem instalações pedem projeto técnico e emissão de ART/RRT pelo responsável. Aprovado o layout, tudo entra como aditivo contratual com plantas “as built” e prazos/custos definidos, isso protege sua garantia.
Checklist rápido para negociar
- Comprove que é parede não estrutural e dentro da mesma área molhada.
- Peça planta de instalações (elétrica/hidráulica) e compatibilização.
- Solicite memorial de alterações + aditivo com preço e prazo.
- Confirme impacto na garantia (estrutura, impermeabilização, esquadrias).
Itens que raramente mudam (shafts, fachadas, áreas comuns)
Shafts e prumadas (água, esgoto, gás, exaustão) têm posição fixa: não dá para remover ou deslocar.
Elementos estruturais (pilares, vigas, lajes) são intocáveis.
Fachada, esquadrias externas e varandas seguem padrão do projeto aprovado: vedado alterar desenho, cores, peitoris, brises, guarda-corpo.
Áreas comuns (hall, elevadores, escadas, casas de máquinas) não recebem personalização individual.
Segurança e incêndio: portas corta-fogo, pressurização, ventilação e rotas de fuga não podem ser alteradas.
Acabamentos e personalização: pacotes, upgrades e limites
Personalizar acabamentos é onde a maioria das construtoras abre mais espaço. Em vez de obras complexas, você escolhe materiais, cores e pequenos detalhes já previstos no processo da obra, reduz custo, evita retrabalho e mantém a garantia.
Como funcionam os pacotes. Normalmente há um padrão do empreendimento (incluso no preço) e pacotes de upgrade (porcelanatos maiores, bancadas premium, metais de marca, pontos extras). Alguns empreendimentos permitem combos por ambiente (cozinha, banheiros, living) para padronizar prazos e compras.
Limites práticos. A personalização precisa caber no cronograma de obra e na compatibilidade técnica. Ex.: nicho de banheiro exige reforço/impermeabilização; bancadas pesadas pedem verificação de fixação; rodapés altos podem interferir em portas. Pedidos fora do catálogo ou que criem “peças únicas” tendem a ser negados.
Quando pedir. Existe uma janela de personalização com datas de corte por etapa (elétrica, hidráulica, revestimentos). Perdeu o prazo? Em geral, só após a entrega, por conta e risco do proprietário.
Instalação e garantia. Materiais comprados fora do catálogo podem até ser aceitos, desde que instalados pela própria construtora e com responsável técnico. Itens entregues e instalados por terceiros, antes da vistoria final, costumam afetar a garantia daquele sistema (ex.: impermeabilização, esquadrias).
Memorial descritivo vs. catálogo de acabamentos
O memorial descritivo é a “linha de base”: especifica marcas, modelos e padrões mínimos contratados (o que você já comprou). O catálogo de acabamentos apresenta opções de troca/upgrade homologadas, com valores e prazos.
Dica: aceite só o que estiver escrito e precificado. Se o catálogo não detalha a instalação (rejunte, paginação, altura de rodapé, arremates de soleira), peça complemento por escrito no memorial de alterações.
Itens comuns de upgrade (exemplos úteis):
- Piso (formato maior), rejunte e rodapé; bancadas (granito → quartzo); louças e metais (linha premium); cuba esculpida; nicho no box; forro de gesso com pontos de iluminação; mais tomadas/pontos USB; ponto de ar-condicionado adicional e previsão de dreno; fechadura eletrônica.
Custos e prazos: quando pedir, quanto pagar e como formalizar
Quando pedir. As construtoras trabalham com datas de corte por etapa: primeiro instalações (elétrica/hidráulica), depois revestimentos e, por fim, marcenaria/vidros. Pedidos feitos antes da data de corte entram no fluxo da obra. Depois disso, viram exceção (podem ser recusados ou só executados após a entrega).
Como se cobra. O orçamento costuma vir por item (ex.: “ponto elétrico adicional”), por m² (ex.: troca de piso) e hora técnica (projeto/compatibilização). Alterações fora do catálogo exigem compras específicas e logística diferente, elevando custo e prazo. Sempre peça o preço discriminado: material, mão de obra, projeto (ART/RRT) e mobilização.
Formas de pagamento. Há três arranjos comuns:
- Aditivo ao contrato (entra no saldo da unidade e acompanha o cronograma);
- Pagamento à vista direto à construtora;
- Misto (sinal + saldo no boleto da obra).
Evite comprar material por conta própria se a construtora não homologar a instalação, isso costuma afetar a garantia.
Prazos e impactos. Upgrades podem exigir lead time (produção/entrega). Itens importados atrasam mais. Se a alteração afetar caminho crítico da obra (impermeabilização, fachada, esquadrias), a construtora tende a negar ou condicionar a um prazo adicional formalizado no aditivo.
Documentos essenciais. Qualquer mudança deve gerar:
- Planta atualizada (layout e instalações) com carimbo de aprovação;
- Memorial de alterações: lista de itens, códigos/marcas, padrões de assentamento, prazos e preços;
- ART/RRT do responsável técnico quando houver mudança em instalações;
- Aditivo contratual assinando tudo isso. Sem aditivo, não há obrigação de executar.
Dica de negociação. Prefira soluções padronizáveis (as famosas “unidades espelho”) e mantenha os pedidos consolidados, muitas mudanças pequenas em momentos diferentes encarecem e elevam risco de erro.
Checklist de custo e prazo (salve antes de fechar):
- Data de corte da etapa + impacto no cronograma.
- Orçamento discriminado (material, mão de obra, projeto, mobilização).
- Quem compra o material e prazo de entrega.
- Forma de pagamento + política de desistência.
- Garantia afetada (o quê, por quanto tempo).
Garantia e responsabilidades: o que muda após a entrega
O que a garantia cobre. Construtoras costumam dividir a garantia por sistemas (estrutura, vedações, instalações, impermeabilização, pisos/esquadrias). Os prazos e condições vêm no Manual do Proprietário e no Termo de Garantia — leia antes de personalizar.
Quando a personalização afeta a garantia.
- Alterações executadas pela construtora, aprovadas em projeto e formalizadas em aditivo, em regra mantêm a cobertura do sistema afetado.
- Intervenções por conta própria (terceiros, antes da vistoria/entrega) tendem a excluir a garantia do que for tocado (ex.: mexeu na impermeabilização do box, perde cobertura daquele trecho).
- Trocas de materiais fora do catálogo só preservam a garantia se a construtora homologar e instalar.
Responsabilidades do cliente.
- Manutenção preventiva: rejuntes, silicones, limpeza de ralos, pintura e revisões indicadas no Manual. Sem manutenção, a construtora pode negar assistência.
- Uso correto: sobrecarga de marcenaria, furos em locais proibidos e alterações em prumadas são exemplos de mau uso que anulam cobertura.
- Chamado técnico: documente problema com fotos, número da unidade, data e descrição; abra protocolo dentro do prazo.
Boas práticas para proteger a garantia.
- Centralize tudo via memorial de alterações + aditivo.
- Exija planta “as built” e ART/RRT quando houver mudança em instalações.
- Guarde NF e manuais dos materiais/upgrades.
- Após a entrega, faça vistoria detalhada e registre pendências no termo de recebimento (retenha cópia).
Conclusão
Personalizar é possível, desde que você peça antes das datas de corte, mantenha as mudanças não estruturais e formalize tudo em projeto + aditivo. Use o memorial descritivo como base, escolha upgrades homologados quando puder e guarde plantas “as built”. Quer continuar estudando o tema? Veja mais guias no blog da Lamtzo.
FAQ (respostas diretas)
1) Posso integrar sala e cozinha ainda na obra?
Geralmente sim, se a parede for não estrutural e houver compatibilização elétrica/hidráulica. Precisa de aprovação e aditivo.
2) Dá para mover vaso sanitário ou ralo?
Só dentro da mesma área molhada e respeitando declividade/prumadas. Mudanças longas costumam ser reprovadas.
3) Trocar piso pelo porcelanato grande mantém a garantia?
Mantém se for opção homologada e instalada pela construtora (ou com responsável técnico e aditivo). Fora disso, a garantia do sistema pode ser afetada.
4) Quanto custa personalizar?
Varia por item: ponto elétrico (~valor unitário), troca de piso (R$/m²), projeto/ART (hora técnica). Peça orçamento discriminado e prazos.
5) Perdi a data de corte. Ainda consigo alterar?
Em geral, só após a entrega, por conta do proprietário. Durante a obra, pedidos fora do prazo podem ser negados.
