Reforma no imóvel na planta entregue: o que é permitido
Você pegou as chaves e já pensou na reforma no imóvel na planta entregue. Aqui você vai entender o que pode, o que depende de autorização, e como fazer certo no RJ, sem dor de cabeça.
Você pode trocar piso, pintar, instalar marcenaria e iluminação. Alterações em elétrica, hidráulica, gás, paredes e esquadrias exigem aval do condomínio e, muitas vezes, responsável técnico (ART/RRT). Siga a NBR 16280, avise o síndico com plano de reforma e respeite o manual do proprietário para não perder a garantia.
O que dá para reformar sem dor de cabeça
Reforma “leve” é troca estética sem mexer em estrutura ou instalações.
Ex.: pintar, trocar piso laminado, luminárias, rodapés, portas internas.
Exemplo: piso vinílico a R$150/m² em 60 m² sai por ~R$9.000 (mão de obra + material).
Siga as regras do condomínio e horários de obra. Mesmo reforma leve pede comunicação ao síndico, conforme boas práticas da NBR 16280.
Quando precisa de ART/RRT e aval do condomínio
ART (CREA) e RRT (CAU) são registros do responsável técnico da reforma.
Definição-relâmpago: documento que vincula engenheiro/arquiteto à obra.
Mexeu em elétrica, hidráulica, gás, paredes ou impermeabilização? Trate como reforma “com projeto”, com ART/RRT e plano de reforma aprovado pelo síndico. Ex.: revisão elétrica completa em 60 m² pode custar ~R$8.000–R$12.000.
Condomínios devem exigir plano e documentação conforme a NBR 16280.
Paredes, hidráulica e gás: limites de segurança
Não derrube parede sem laudo. Parede estrutural sustenta cargas; parede de vedação só divide ambientes.
Definição-relâmpago: shafts são dutos verticais de instalações, não altere.
Exemplo: abrir vão de 1,5 m entre sala e cozinha pode exigir viga/metálica e cálculo — reserve ~R$6.000–R$10.000 além do acabamento.
Gás e hidráulica pedem responsável técnico e autorização do condomínio. Siga o plano de reforma e a NBR 16280; comunique o síndico antes de iniciar.
Garantia da construtora × reforma: como não perder
Leia o Manual do Proprietário antes de mexer. Ele traz limites, prazos e cuidados de uso/manutenção.
Definição-relâmpago: manual padronizado pela ABNT NBR 14037.
Exemplo: furar laje/banheiro pode violar impermeabilização; refazer esse sistema em um box pode sair ~R$3.000–R$5.000.
Prefira acionar a assistência técnica para vícios. Guarde notas, fotos e ART/RRT — isso protege sua garantia contratual.
Passo a passo no Rio: síndico, elevador de serviço e regras
No RJ, a maioria dos condomínios usa a NBR 16280 para aprovar reformas. Entregue: plano de reforma, ART/RRT (quando preciso), cronograma, proteção das áreas comuns e descarte correto.
Exemplo: caçamba por 7 dias pode custar ~R$600; reserve no orçamento.
Combine horários, uso do elevador de serviço e entrada de fornecedores. Evita multa e retrabalho.
Checklist rápido (pontos obrigatórios)
- Leia o Manual do Proprietário e tire dúvidas com a construtora.
- Fale com o síndico e entregue o plano de reforma conforme NBR 16280.
- Contrate arquiteto/engenheiro e registre RRT/ART quando mexer em instalações/estruturas.
- Proteja áreas comuns, combine horários e descarte.
- Guarde notas, fotos e documentos da obra.
Exemplo rápido com números
Apartamento de 60 m² no RJ.
Piso vinílico (R$150/m²): R$9.000. Iluminação e tomadas (pacote básico): R$4.000. Marcenaria simples (cozinha + armário quarto): R$15.000. Vidro/box e metais: R$4.000. Proteção e caçamba: R$1.000. Total estimado: ~R$33.000. Se houver projeto com ART/RRT, some ~10% (honorários).
Encerramento
Quer reformar com segurança? Monte seu plano, fale com o síndico e, se mexer em instalações, contrate técnico com ART/RRT. No próximo conteúdo, trago a planilha de custos item a item para o RJ.
Leia também:
Ping Pong (Dúvidas Frequentes)
Preciso avisar o síndico antes de reformar?
Sim. Apresente o plano de reforma; é diretriz da NBR 16280.
Toda reforma precisa de ART/RRT?
Não. Trocas estéticas tendem a dispensar, mas instalações/estruturas exigem técnico.
Posso derrubar qualquer parede?
Não. Só com análise técnica e autorização do condomínio.
Reforma pode tirar minha garantia?
Pode, se contrariar o manual ou danificar sistemas. Leia a NBR 14037/Manual.
No RJ tem regra de horário de obra?
Os horários variam por condomínio; veja a convenção e o regulamento interno.
